Argentina · Junio 2026
Vivienda en Argentina para Extranjeros 2026
Alquileres por barrio, el mercado liberalizado tras 2024, el sistema de garantías (garantía propietaria / seguro de caución), las expensas y la compra de propiedad — con fuentes oficiales y datos reales
El mercado de vivienda en Argentina cambió drásticamente a fines de 2023. La restrictiva Ley de Alquileres (Ley 27.551) fue derogada por el DNU 70/2023 del presidente Milei, devolviendo los alquileres a las normas generales del Código Civil y Comercial. El resultado es un mercado mucho más flexible: el plazo del contrato, la moneda, la indexación y la frecuencia de actualización se negocian libremente entre propietario e inquilino, y la oferta de departamentos disponibles repuntó con fuerza.
Para un extranjero que gana en dólares o euros, Buenos Aires ofrece un valor extraordinario: una verdadera capital cultural con parques, teatros, gastronomía de primer nivel y buena medicina privada, con alquileres muy por debajo de ciudades occidentales comparables. Tras la eliminación del cepo cambiario en 2025, el tipo de cambio oficial e informal convergieron, por lo que los alquileres cotizados en dólares y en pesos hoy son realmente comparables. Córdoba, Mendoza y Rosario son aún más económicas.
Las principales plataformas de búsqueda son Zonaprop (el mayor agregador), Argenprop, Mercado Libre Inmuebles y Properati. Para alquileres temporarios amueblados de corto y mediano plazo —ideales para recién llegados sin garante local— se usan ampliamente Airbnb y los avisos de alquiler temporario. Esta guía se basa en datos de INDEC, Zonaprop, Reporte Inmobiliario y Argenprop a junio de 2026.
Datos clave
| CABA, monoambiente (1 amb), alquiler | $280–500/mes | Promedio de la ciudad, sin amueblar |
| CABA, 2 ambientes, alquiler | $400–900/mes | Palermo/Recoleta en el tope del rango |
| Córdoba / Rosario, 2 ambientes | $300–550/mes | 30–45% más barato que Buenos Aires |
| Mendoza, 2 ambientes | $350–600/mes | Centro, Chacras de Coria |
| Expensas (gastos del edificio) | $40–150/mes | Se pagan además del alquiler; más altas en edificios con amenities |
| Depósito típico | 1 mes de alquiler | Limitado a un mes para alquileres de vivienda |
| Seguro de caución (garantía) | ~5% del valor del contrato | Alternativa a la garantía propietaria |
| Compra — costos de la operación | 6–8% del precio | Escribano, impuesto de sellos, comisión inmobiliaria |
Panorama del mercado
El mercado de alquileres en Argentina está definido por la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 (DNU 70/2023). Bajo la ley anterior, los contratos de tres años con indexación anual rígida sacaron buena parte de la oferta del mercado formal. Tras la derogación, los contratos se rigen por el Código Civil y Comercial: las partes acuerdan libremente el plazo (la mayoría opta por 24 meses, algunos por 12), la moneda (ARS o USD) y la fórmula de actualización (en general trimestral o cuatrimestral, indexada al IPC del INDEC). La oferta en CABA aumentó con fuerza y los alquileres reales en pesos inicialmente superaron la inflación antes de estabilizarse.
La mayor plataforma de avisos es Zonaprop (zonaprop.com.ar), que cubre alquiler y venta en todo el país. Argenprop (argenprop.com) es el segundo gran agregador, Mercado Libre Inmuebles (inmuebles.mercadolibre.com.ar) tiene muchos avisos de particulares y Properati se enfoca en emprendimientos. Para alquileres temporarios amueblados dominan Airbnb y los avisos específicos de alquiler temporario.
La mayoría de los contratos de largo plazo hoy se firman a 24 meses, aunque se pueden negociar plazos más cortos. El alquiler se actualiza periódicamente por un índice pactado en el contrato (en general IPC, trimestral o cuatrimestral). La comisión inmobiliaria está regulada y es moderada para el inquilino. El depósito en un alquiler de vivienda está limitado a un mes y se devuelve por su valor equivalente al finalizar el contrato.
| Plataforma | Enfoque | Sitio web |
|---|---|---|
| Zonaprop | Mayor agregador: alquiler y venta | zonaprop.com.ar |
| Argenprop | Alquiler y venta, muchos avisos particulares | argenprop.com |
| Mercado Libre Inmuebles | Avisos de particulares, alquiler y venta | inmuebles.mercadolibre.com.ar |
| Properati | Emprendimientos, propiedad de inversión | properati.com.ar |
| Airbnb / alquiler temporario | Alquiler amueblado de corto y mediano plazo | airbnb.com |
Precios de alquiler por ciudad
Buenos Aires (CABA) es el mercado más caro, con el arco norte —Palermo, Recoleta, Belgrano— en el tope del rango. Córdoba, Rosario y Mendoza son sustancialmente más económicas por departamentos equivalentes. En Argentina los departamentos se describen por ambientes: un monoambiente es un estudio, un 2 ambientes tiene un dormitorio separado, un 3 ambientes tiene dos dormitorios.
Las cifras siguientes son guías aproximadas para departamentos sin amueblar, expresadas en dólares al tipo de cambio oficial vigente (~1.350 ARS/USD a mediados de 2026). Los departamentos amueblados y el alquiler temporario son un 30–50% más caros. Recordá que las expensas (gastos del edificio) se pagan aparte y pueden sumar $40–150 por mes.
| Ciudad / Barrio | Monoambiente | 2 ambientes | 3 ambientes |
|---|---|---|---|
| Buenos Aires — Palermo/Recoleta | $400–650 | $600–1.100 | $1.000–1.800 |
| Buenos Aires — Belgrano/Núñez | $350–550 | $500–900 | $850–1.500 |
| Buenos Aires — Caballito/Almagro | $280–450 | $400–700 | $650–1.100 |
| Córdoba — Nueva Córdoba | $200–360 | $300–550 | $480–850 |
| Rosario — Centro/Pichincha | $220–380 | $320–580 | $500–900 |
| Mendoza — centro / Chacras de Coria | $220–380 | $350–600 | $550–950 |
Cómo alquilar
Desde la derogación de la Ley de Alquileres, el contrato de locación se rige por el Código Civil y Comercial y es muy negociable. El plazo, la moneda (ARS o USD), el índice y la frecuencia de actualización se acuerdan entre las partes. La mayoría de los contratos formales siguen siendo a 24 meses con actualización trimestral o cuatrimestral por IPC; los contratos en dólares son habituales para propiedades de alta gama en Palermo, Recoleta y Puerto Madero y suelen tener un alquiler fijo.
El principal obstáculo para los extranjeros es la garantía. El requisito tradicional es la garantía propietaria: un garante que posee una propiedad en la misma ciudad y la ofrece como respaldo del contrato. Los recién llegados rara vez tienen una. La alternativa estándar es el seguro de caución: una póliza de garantía de una aseguradora (por ejemplo, Finaer, Galicia Seguros) que el inquilino contrata por aproximadamente un 5% del valor total del contrato, reemplazando al garante propietario. Algunos propietarios aceptan en cambio un depósito mayor o varios meses por adelantado.
Documentos que suelen pedir al inquilino: pasaporte, documento migratorio (DNI para residentes, o pasaporte para no residentes), comprobante de ingresos (recibos de sueldo o resúmenes bancarios) y la garantía (garantía propietaria o seguro de caución). El depósito está limitado a un mes de alquiler para vivienda y se devuelve por su valor actualizado al finalizar el contrato.
Opciones de garantía en lugar de una garantía propietaria
Pocos extranjeros tienen un familiar o amigo dueño de una propiedad en Buenos Aires dispuesto a ser garante. Estas son las alternativas que hoy aceptan la mayoría de las inmobiliarias y propietarios.
| Opción | Costo aproximado | Observaciones |
|---|---|---|
| Seguro de caución (Finaer, etc.) | ~5% del valor del contrato | La vía más común para extranjeros; no hace falta garante |
| Depósito mayor / meses adelantados | 2–6 × alquiler mensual | Se negocia directamente con el propietario |
| Garantía propietaria | Sin costo directo | Requiere un garante propietario en la misma ciudad |
| Alquiler temporario amueblado | Recargo del 30–50% | No requiere garantía; ideal para los primeros meses |
Compra de propiedad para extranjeros
Los extranjeros pueden comprar propiedad en Argentina prácticamente sin restricciones en zonas urbanas; el único límite relevante es sobre tierras rurales y propiedades en zonas de seguridad/frontera, que requieren autorización previa del gobierno. El mercado inmobiliario argentino es mayoritariamente un mercado de dólares en efectivo: los precios se cotizan en dólares y la mayoría de las operaciones se cancela en dólares físicos, ya que el crédito hipotecario es escaso y caro.
Las operaciones las lleva adelante un escribano, que verifica el título, controla gravámenes en el Registro de la Propiedad Inmueble, redacta la escritura y registra la titularidad. El comprador elige al escribano. Una reserva y un boleto de compraventa suelen preceder a la escritura final.
Para comprar, un extranjero necesita una CDI (Clave de Identificación) o CUIT/CUIL, un pasaporte vigente y los fondos. Como las operaciones se cierran en dólares en efectivo, los compradores suelen usar la escribanía o un mecanismo de transferencia/cambio para ingresar los fondos legalmente y documentar su origen. El cierre suele tardar entre 30 y 60 días desde la oferta aceptada hasta la escritura.
Costos adicionales de la operación: honorarios del escribano (1–2% del precio), Impuesto de Sellos (~1,5–3,5% según la provincia, en general repartido entre las partes), comisión inmobiliaria (en general ~3–4% más IVA, a menudo repartida) y aranceles de registro. Los costos totales del lado del comprador suelen ser del 6–8% del valor de la propiedad.
| Concepto | Monto aproximado | Paga |
|---|---|---|
| Honorarios del escribano | 1–2% del precio | Comprador |
| Impuesto de Sellos | ~1,5–3,5% | A menudo repartido |
| Comisión inmobiliaria | ~3–4% + IVA | A menudo repartida |
| Aranceles de registro | ~0,2–0,5% | Comprador |
| Estudio de título y certificados | Incluido en honorarios del escribano | Comprador |
| Inscripción CDI / CUIT | Mínimo | Comprador |
Barrios para extranjeros
La elección del barrio define en gran medida la calidad de vida en Argentina. Cada ciudad grande tiene zonas tradicionalmente populares entre extranjeros: buen transporte, cafés con Wi-Fi, caminabilidad y un entorno relativamente seguro.
Buenos Aires (CABA)
Palermo es el corazón de la escena de extranjeros y nómades digitales: los sub-barrios Palermo Soho y Palermo Hollywood están llenos de cafés, restaurantes, boutiques y espacios de coworking. Recoleta es elegante y céntrico, cerca de museos y del cementerio de la Recoleta. Belgrano y Núñez son arbolados, residenciales y aptos para familias. Puerto Madero es el moderno y exclusivo barrio costero. Caballito y Almagro ofrecen una vida porteña auténtica y bien conectada a alquileres notablemente más bajos.
Córdoba
La segunda ciudad de Argentina es un polo universitario. Nueva Córdoba es el barrio estudiantil y de vida nocturna: accesible, caminable y animado. Güemes es artístico y bohemio, con la mejor feria de fin de semana de la ciudad. Cerro de las Rosas es la zona residencial más exclusiva y arbolada, preferida por las familias.
Rosario
Una ciudad relajada a orillas del río Paraná. Pichincha es el barrio gastronómico de moda; el Centro y la costanera (Puerto Norte) ofrecen departamentos modernos con buenas comodidades. Rosario combina un costo de vida más bajo que Buenos Aires con una fuerte escena de cafés y cultura.
Mendoza
La capital del vino de Argentina, al pie de los Andes. El compacto centro de la ciudad (Ciudad) es caminable y verde; el exclusivo Chacras de Coria, al sur, es el enclave arbolado preferido por los extranjeros, con quintas y fácil acceso a las bodegas. El clima es más seco y soleado que en Buenos Aires.
Servicios y expensas
En el alquiler temporario amueblado pensado para extranjeros, los servicios e internet suelen estar incluidos en el alquiler. En un alquiler estándar sin amueblar, el inquilino paga las expensas (gastos del edificio) más electricidad, gas, agua e internet por separado. Las expensas cubren personal del edificio, ascensores, limpieza y amenities, y van de $40 a $150+ por mes según el edificio — siempre preguntá el monto antes de firmar, porque cambia de forma significativa el costo total.
La electricidad en Buenos Aires la suministran EDESUR y EDENOR y sigue parcialmente subsidiada, aunque la reforma de segmentación tarifaria implica que los hogares de mayores ingresos pagan más. El gas natural por red (Metrogas, Naturgy) es barato pero sube en invierno. El agua y la cloaca las factura AySA. El agua de la canilla en Buenos Aires es apta para beber. La banda ancha fija (Fibertel/Telecom, Claro, Movistar, Telecentro) ofrece fibra en la mayor parte de la ciudad.
| Concepto | Costo mensual | Observaciones |
|---|---|---|
| Expensas (gastos del edificio) | $40–150 | Se pagan además del alquiler; más altas con amenities |
| Electricidad (EDESUR / EDENOR) | $19–37 | Parcialmente subsidiada; varía según el consumo |
| Gas natural (Metrogas / Naturgy) | $7–22 | Más alto en invierno |
| Agua + cloaca (AySA) | $4–9 | Agua de la canilla apta para beber |
| Internet 100 Mbps (fibra) | $22–33 | Fibertel, Claro, Telecentro |
| Plan móvil (20 GB) | $19–33 | Claro, Movistar, Personal |
Preguntas frecuentes
¿Sigue existiendo una Ley de Alquileres en Argentina?
No hay una ley de alquileres específica vigente. La Ley de Alquileres (Ley 27.551) fue derogada en diciembre de 2023 por el DNU 70/2023, y los contratos se rigen ahora por el Código Civil y Comercial general. En la práctica esto significa que el plazo, la moneda, el índice y la frecuencia de actualización se negocian libremente entre propietario e inquilino — un régimen mucho más flexible que el marco rígido anterior a 2024.
¿Pueden los extranjeros sin residencia alquilar en Argentina?
Sí. Un pasaporte vigente alcanza para muchos propietarios, especialmente en el alquiler temporario amueblado y en alquileres en dólares en Palermo y Recoleta. Para contratos formales estándar se espera una garantía — la mayoría de los extranjeros usa un seguro de caución, ya que no cuenta con un garante propietario. La residencia (DNI) no es un requisito legal para firmar un contrato de alquiler.
¿Qué son la garantía propietaria y el seguro de caución?
La garantía propietaria es la garantía tradicional de alquiler: un garante que posee una propiedad en la misma ciudad la ofrece como respaldo del contrato. Como los recién llegados rara vez tienen una, la alternativa común es el seguro de caución: una póliza (de aseguradoras como Finaer o Galicia Seguros) que cuesta aproximadamente un 5% del valor total del contrato y que la aseguradora otorga en lugar de un garante propietario.
¿Qué son las expensas y quién las paga?
Las expensas son la cuota mensual del edificio/consorcio que cubre gastos compartidos: personal del edificio, mantenimiento de ascensores, limpieza, seguridad y amenities como pileta o gimnasio. El inquilino paga normalmente las expensas ordinarias además del alquiler, mientras que las expensas extraordinarias (reparaciones importantes) corren por cuenta del propietario. Van de unos $40 a $150+ por mes y conviene verificarlas siempre antes de firmar, ya que afectan significativamente el costo total de la vivienda.
¿Los alquileres y precios de propiedades son en pesos o en dólares?
En ambos. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, conviven contratos en ARS (actualizados periódicamente por un índice pactado, en general IPC) y en USD; las propiedades de alta gama en Palermo, Recoleta y Puerto Madero se cotizan y pagan con frecuencia en dólares con alquiler fijo. El mercado de venta de propiedades es mayoritariamente un mercado de dólares en efectivo: los precios se cotizan en dólares y las operaciones se cancelan en dólares físicos.
¿Cómo funciona la compra de propiedad para un extranjero?
Los extranjeros pueden comprar propiedad urbana prácticamente sin restricciones (las tierras rurales y de frontera necesitan autorización). La operación la lleva un escribano que verifica el título, controla gravámenes y registra la escritura. Hacen falta un pasaporte y una identificación tributaria CDI o CUIT/CUIL. Las operaciones se cierran en dólares en efectivo; los costos totales del comprador (escribano, sellos, comisión, registro) suelen ser del 6–8% del precio.
¿Qué ciudad ofrece la vivienda más accesible?
Córdoba y Rosario son las grandes ciudades más accesibles, en general un 30–45% más baratas que Buenos Aires por un departamento equivalente, con animadas escenas universitarias y culturales. Mendoza también es más barata que Buenos Aires y ofrece un clima más seco y la región del vino. Buenos Aires es la más cara, pero tiene de lejos el mercado más profundo, la mejor infraestructura y la vida cultural más rica.
¿Dónde conviene vivir los primeros meses al recién llegar?
La mayoría de los recién llegados empieza con un alquiler temporario amueblado de 1 a 6 meses, reservado por Airbnb, Zonaprop o Argenprop. Evita la necesidad de un garante, permite probar barrios y da tiempo para tramitar el DNI, un número de identificación tributaria y un seguro de caución antes de firmar un contrato estándar de 24 meses. Palermo y Caballito son barrios populares como primera base.
Fuentes
| Fuente | Descripción | Consultado |
|---|---|---|
| Zonaprop | El mayor portal inmobiliario de Argentina — datos de alquiler y venta | Junio 2026 |
| Argenprop | Portal de avisos inmobiliarios — alquiler y venta en todo el país | Junio 2026 |
| Reporte Inmobiliario | Informes de mercado, índices de alquiler y precios de Argentina | Junio 2026 |
| INDEC — Instituto Nacional de Estadística | Índice de Precios al Consumidor (IPC) usado para actualizar alquileres, datos de vivienda | Junio 2026 |
| Boletín Oficial — DNU 70/2023 | Decreto que derogó la Ley de Alquileres (Ley 27.551) | Junio 2026 |
| EDESUR / EDENOR | Tarifas de electricidad residencial en Buenos Aires | Junio 2026 |
| AySA | Servicio de agua y cloaca para Buenos Aires | Junio 2026 |
Los precios en dólares son conversiones aproximadas al tipo de cambio oficial del BCRA vigente (~1.350 ARS = 1 USD, mediados de 2026) y son solo indicativos. La inflación en Argentina hace que los alquileres nominales en pesos cambien rápidamente; verificá siempre los avisos actuales en Zonaprop o Argenprop y confirmá las expensas antes de tomar decisiones.